OTER Oficina Técnica de Edificación y Rehabilitación

OTER: ITE y libro del edificio

El pasado 7 de mayo de 2015 se publicó en el DOGC el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas, mediante las INSPECCIONES TÉCNICAS DE LOS EDIFICIOS (ITE) y el LIBRO DEL EDIFICIO, que serán obligatorios para los propietarios de edificios de viviendas. Este nuevo decreto entró en vigor el pasado 27 de mayo de 2015, y quedaron derogados los anteriores decretos, el 187/2010 de inspecciones técnicas de edificios y el 206/1992 del libro del edificio.

El nuevo decreto permitirá:

• Dotar a los propietarios de edificios de unos informes técnicos sobre el estado del inmueble que permitirán ayudar a planificar revisiones técnicas, adoptar acuerdos y provisiones de fondos para las obras de rehabilitación.

• Evitar posibles defectos del edificio en un futuro, emitiendo recomendaciones para el correcto mantenimiento y conservación.

• Sólo en casos muy extremos, cuando haya un riesgo real para la seguridad de las personas, denegar el certificado de aptitud, de acuerdo con la nueva tipología de deficiencias que establece el decreto.

La norma establece cuál debe ser el contenido del Informe de la ITE, los plazos en que se debe pasar, la calificación de las deficiencias y los órganos competentes para otorgar los certificado de aptitud del edificio, que son la Agencia de la Vivienda de Cataluña de la Generalitat y las administraciones locales que hayan aprobado programas u ordenanzas locales referente al tema.

Plazos para pasar la ITE: en función de la antigüedad y la tipología del edificio:

Los anteriores a 1951 ya deberían haber pasado la inspección técnica.

Los edificios unifamiliares que están separados 1,5 metros o más de la vía pública o fincas vecinas quedan excluidos de la obligación. Aquellos edificios unifamiliares que tengan cédula de habitabilidad vigente también quedan excluidos hasta que se les caduque la cédula.

El Informe de Inspección Técnica del Edificio, IITE.

De acuerdo al nuevo decreto, se amplía el contenido y será necesario que se acompañe de:

• Las recomendaciones y plazos de las acciones que se deben llevar a cabo para un correcto mantenimiento y conservación del edificio.

• Las recomendaciones técnicas para la mejora de la sostenibilidad y ecoeficiencia del edificio.

• La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal que identifiquen y recomienden las intervenciones técnicamente viables.

Tipología de deficiencias

El decreto vigente hasta ahora sólo podía calificar el edificio con deficiencias “graves” o “leves”. La nueva regulación introduce hasta 4 niveles para posibilitar un mayor detalle.

Muy graves. Las deficiencias que por su alcance representan un peligro inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y que requieren una intervención inmediata

Graves. Las que por su incidencia representan un riesgo inminente para la estabilidad o seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presuponen un riesgo para la seguridad de las personas y que requieren la adopción de medidas cautelares .

Importantes. Las que a pesar de no representar un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan la salubridad y funcionalidad y hacen necesaria una intervención correctora.

Leves. Las que hacen necesario realizar trabajos de mantenimiento preventivo y / o corrector para evitar el agravamiento o la aparición de nuevas deficiencias.

Certificado de aptitud del edificio y vigencia

De 10 años si el edificio no presenta deficiencias o si son leves.

De 6 años, con carácter provisional, si el edificio presenta deficiencias importantes. Hay que hacer una revisión a los 2 y 4 años para comprobar que no han empeorado las condiciones o acreditar que ya se han realizado las obras de reparación.

De 3 años, con carácter cautelar si el edificio presenta deficiencias graves o muy graves. Habrá una revisión mínima cada 12 meses para acreditar que no han empeorado las condiciones o que ya se han realizado las obras de reparación.

Se denegará el certificado de aptitud en el caso de que el edificio presente deficiencias graves o muy graves y no se hayan adoptado las medidas cautelares para evitar el riesgo para personas y bienes.

La vigencia de los certificados de aptitud con carácter cautelar o carácter provisional queda condicionada a la verificación técnica, en los plazos que especifica el Decreto, realizada por un técnico, donde se haga constar que las lesiones no han incrementado su nivel de gravedad o ya han sido reparadas.

Programa de Rehabilitación

Una vez obtenido el certificado de aptitud del edificio, los propietarios deberán aprobar un programa de rehabilitación acompañado de un fondo de reserva que garantice su ejecución. La reparación de las deficiencias se podrán afrontar en diferentes fases atendiendo a su gravedad. El programa de rehabilitación deberá contar con la supervisión de un técnico cualificado.

Transitoriedad entre los dos decretos

1. Solicitudes del Certificado de Aptitud presentadas a la Administración antes del 05/27/2015 y aún no resueltas:

Se resolverán conforme a lo previsto en el Decreto 187/2010, excepto si el solicitante manifiesta de forma expresa la voluntad de que se aplique el régimen jurídico del nuevo decreto, haciéndose necesario complementar la documentación de la inspección técnica ya realizada con la calificación de las deficiencias según el nuevo decreto.

2. Solicitudes del Certificado de Aptitud presentadas a la Administración antes del 05/27/2015 con requerimiento de deficiencias o denegación del mismo debido a la existencia de deficiencias graves no mencionadas:

Disponen de un plazo máximo de 2 años desde la entrada en vigor del Decreto (hasta el 05/27/2017) para acreditar la subsanación de deficiencias. Finalizado este plazo sin hacer las reparaciones, se deberá efectuar una nueva ITE para obtener el certificado de aptitud.

3. Informe ITE que se encuentra pendiente de presentación a la Administración debido a que presenta deficiencias graves y éstas están en fase de reparación o aún no se han iniciado las obras:

Disponen de 6 meses desde la entrada en vigor del Decreto (es decir, hasta el 11.27.2015) para presentarlo a la Administración; y de 2 años desde la entrada en vigor del Decreto para acreditar la subsanación de las deficiencias. Si el informe no se presenta en los 6 meses de plazo, caduca y se deberá efectuar una nueva ITE para obtener el certificado de aptitud.

Libro del Edificio de los edificios de viviendas

El libro del edificio es el instrumento de información de la vida del edificio, y deben disponer de él, todos los edificios de nueva construcción o resultado de una gran rehabilitación, así como todos los edificios existentes un vez hayan pasado la inspección técnica de edificios (ITE).

Así pues, el nuevo decreto, actualiza las condiciones exigidas para los edificios, nuevos o existentes, y establece las condiciones del libro del edificio, haciéndolo obligatorio para todos los propietarios de viviendas, e introduce la regulación del manual la vivienda, que proporcionará información detallada de cada inmueble al propietario y / o inquilino.

El contenido del libro del edificio de viviendas existentes se establece en los artículo 23, 24 y 25 del decreto, y estará formado por el conjunto de documentos que acrediten el estado de conservación, y las instrucciones o recomendaciones de mantenimiento que permitan alargar la vida útil y evitar su degradación. Los documentos que debe contener son los siguientes:

• El informe de inspección técnica obligatoria.

• El documento acreditativo de la entrega a la Administración de los datos básicos del informe de la inspección técnica del edificio de viviendas, debidamente registrado.

• El comunicado al ente local del municipio al que pertenece el edificio en caso de situación de riesgo para las personas, debidamente registrado, y en su caso.

• El programa de rehabilitación que adopte las medidas correctoras necesarias para subsanar las deficiencias en el plazo que establezca el informe de inspección técnica, con el correspondiente acuerdo de la junta de aprobación del programa y su financiación a través del fondo de reserva específico.

• Los certificados de final de obra de todas las obras que se ejecuten en el edificio.

• El certificado de aptitud, si dispone.

• El certificado de eficiencia energética del edificio, si dispone.

• Las instrucciones o recomendaciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

• Los documentos que justifiquen la realización de operaciones de reparación, mantenimiento y rehabilitación de carácter obligatorio, así como la identificación de las empresas o profesionales que las han realizado y las garantías que se han dado. No se admitirán los documentos que no sean facturas con todos los requisitos legalmente exigibles a las mismas.

• Los presupuestos y contratos de obras, mantenimientos y honorarios profesionales.

• Los certificados de inscripción en el Registro de instalaciones técnicas de seguridad industrial de Cataluña de las instalaciones comunes del edificio de baja tensión, gases combustibles, instalaciones petrolíferas, instalaciones térmicas y de ascensores que se hayan realizado.

• Los certificados de inspecciones técnicas de las instalaciones comunes sometidas a reglamentación de seguridad industrial.

• Y toda la documentación que sea relevante para el conocimiento del estado del edificio y toda la documentación de que ya se disponga sobre el edificio.

Puede consultar y ampliar esta información en la web de la Generalitat de Catalunya.