OTER Oficina Tècnica d'Edificació i Rehabilitació

OTER: ITE i llibre de l’edifici

El passat 7 de maig de 2015 es va publicar al DOGC el Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, mitjançant les INSPECCIONS TÈCNIQUES DELS EDIFICIS (ITE) i el LLIBRE DE L’EDIFICI, que seran obligatoris per als propietaris d’edificis d’habitatges. Aquest nou decret va entrar en vigor el passat 27 de maig de 2015, i varen quedar derogats els anteriors decrets, el 187/2010 d’inspeccions tècniques d’edificis i el 206/1992 del llibre de l’edifici.

El nou decret permetrà:

• Dotar els propietaris d’edificis d’uns informes tècnics sobre l’estat de l’immoble que permetran ajudar a planificar revisions tècniques, a adoptar acords i provisions de fons per a les obres de rehabilitació.

• Evitar possibles defectes de l’edifici en un futur, emetent recomanacions per al correcte manteniment i conservació.

• Només en casos molt extrems, quan hi hagi un risc real per a la seguretat de les persones, denegar el certificat d’aptitud, d’acord amb la nova tipologia de deficiències que estableix el decret.

La norma estableix quin ha de ser el contingut de l’Informe de la ITE, els terminis en què s’ha de passar, la qualificació de les deficiències i els òrgans competents per atorgar els certificat d’aptitud de l’edifici, que són l’Agència de l’Habitatge de Catalunya de la Generalitat i les administracions locals que hagin aprovat programes o ordenances locals referent al tema.

Terminis per passar la ITE: en funció de l’antiguitat i la tipologia de l’edifici:

Els anteriors a 1951 ja haurien d’haver passat la inspecció tècnica.

Els edificis unifamiliars que estan separats 1,5 metres o més de la via pública o finques veïnes queden exclosos de l’obligació. Aquells edificis unifamiliars que tinguin cèdula d’habitabilitat vigent també en queden exclosos fins que els hi caduqui la cèdula.

L’Informe d’Inspecció Tècnica de l’Edifici, IITE.

D’acord al nou decret, s’amplia el contingut i caldrà que s’acompanyi de:

• Les recomanacions i terminis de les accions que s’han de dur a terme per a un correcte manteniment i conservació de l’edifici.

• Les recomanacions tècniques per a la millora de la sostenibilitat i ecoeficiència de l’edifici.

• L’avaluació de les condicions bàsiques d’accessibilitat universal que identifiquin i recomanin les intervencions tècnicament viables.

Tipologia de deficiències

El decret vigent fins ara només podia qualificar l’edifici amb deficiències “greus” o “lleus”. La nova regulació introdueix fins a 4 nivells per possibilitar un major detall.

Molt greus. Les deficiències que pel seu abast representen un perill imminent i generalitzat per a l’estabilitat de l’edifici i la seguretat de les persones i que requereixen una intervenció immediata

Greus. Les que per la seva incidència representen un risc imminent per a l’estabilitat o seguretat de determinats elements de l’edifici o greus problemes de salubritat, que pressuposen un risc per a la seguretat de les persones i que requereixen l’adopció de mesures cautelars.

Importants. Les que malgrat no representar un risc imminent ni per a l’estabilitat de l’edifici ni per a la seguretat de les persones, afecten la salubritat i funcionalitat i fan necessària una intervenció correctora.

Lleus. Les que fan necessari realitzar treballs de manteniment preventiu i/o corrector per evitar l’agreujament o l’aparició de noves deficiències.

Certificat d’aptitud de l’edifici i vigència

De 10 anys si l’edifici no presenta deficiències o si són lleus.

De 6 anys, amb caràcter provisional, si l’edifici presenta deficiències importants. Cal fer una revisió als 2 i 4 anys per comprovar que no han empitjorat les condicions o acreditar que ja s’han realitzat les obres de reparació.

De 3 anys, amb caràcter cautelar si l’edifici presenta deficiències greus o molt greus. Caldrà una revisió mínima cada 12 mesos per acreditar que no han empitjorat les condicions o que ja s’han realitzat les obres de reparació.

Es denegarà el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici presenti deficiències greus o molt greus i no s’hagin adoptat les mesures cautelars per evitar el risc per a persones i béns.

La vigència dels certificats d’aptitud amb caràcter cautelar o caràcter provisional queda condicionada a la verificació tècnica, en els terminis que especifica el Decret, realitzada per un tècnic, on es faci constar que les lesions no han incrementat el seu nivell de gravetat o ja han estat reparades.

Programa de Rehabilitació

Un cop obtingut el certificat d’aptitud de l’edifici, els propietaris hauran d’aprovar un programa de rehabilitació acompanyat d’un fons de reserva que garanteixi la seva execució. La reparació de les deficiències es podran afrontar en diferents fases atenent la seva gravetat. El programa de rehabilitació haurà de comptar amb la supervisió d’un tècnic qualificat.

Transitorietat entre els dos decrets

1. Sol·licituds del Certificat d’Aptitud presentades a l’Administració abans del 2015.05.27 i encara no resoltes:

Es resoldran conforme el que preveu el Decret 187/2010, excepte si el sol·licitant manifesta de forma expressa la voluntat que s’apliqui el règim jurídic del nou decret, fent-se necessari complementar la documentació de la inspecció tècnica ja realitzada amb la qualificació de les deficiències segons el nou decret.

2. Sol·licituds del Certificat d’Aptitud presentades a l’Administració abans del 2015.05.27 amb requeriment de deficiències o denegació del mateix causa de l’existència de deficiències greus no esmentades:

Disposen d’un termini màxim de 2 anys des de l’entrada en vigor del Decret (fins al 2017.05.27) per acreditar l’esmena de deficiències. Finalitzat aquest termini sense fer les reparacions, s’haurà d’efectuar una nova ITE per obtenir el certificat d’aptitud.

3. Informe ITE que es troba pendent de presentació a l’Administració pel fet que presenta deficiències greus i aquestes estan en fase de reparació o encara no s’han iniciat les obres:

Disposen de 6 mesos des de l’entrada en vigor del Decret (és a dir, fins al 2015.11.27) per presentar-lo a l’Administració; i de 2 anys des de l’entrada en vigor del Decret per acreditar l’esmena de les deficiències. Si l’informe no es presenta en els 6 mesos de termini, caduca i s’haurà d’efectuar una nova ITE per obtenir el certificat d’aptitud.

Llibre de l’Edifici dels edificis d’habitatges

El llibre de l’edifici és l’instrument d’informació de la vida de l’edifici, i han de disposar d’ell, tots els edificis de nova construcció o resultat d’una gran rehabilitació, així com tots els edificis existents un cop hagin passat la inspecció tècnica d’edificis (ITE).

Així doncs, el nou decret, actualitza les condicions exigides per als edificis, nous o existents, i estableix les condicions del llibre de l’edifici, fent-lo obligatori per a tots els propietaris d’habitatges, i introdueix la regulació del manual de l’habitatge, que proporcionarà informació detallada de cada immoble al propietari i/o llogater.

El contingut del llibre de l’edifici d’habitatges existents s’estableix en els article 23, 24 i 25 del decret, i ha d’estar format pel conjunt de documents que acrediten l’estat de conservació, i les instruccions o recomanacions de manteniment que permetin allargar la vida útil i evitar-ne la degradació. Els documents que ha de contenir són els següents:

• L’informe d’inspecció tècnica obligatòria.

• El document acreditatiu del lliurament a l’Administració de les dades bàsiques de l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici d’habitatges, degudament registrat.

• El comunicat a l’ens local del municipi al qual pertany l’edifici en cas de situació de risc per a les persones, degudament registrat, i si s’escau.

• El programa de rehabilitació que adopti les mesures correctores necessàries per esmenar les deficiències en el termini que estableixi l’informe d’inspecció tècnica, amb el corresponent acord de la junta d’aprovació del programa ¡ el seu finançament a través del fons de reserva específic.

• Els certificats de final d’obra de totes les obres que s’executin en l’edifici.

• El certificat d’aptitud, si en disposa.

• El certificat d’eficiència energètica de l’edifici, si en disposa.

• Les instruccions o recomanacions d’ús i manteniment de l’edifici i les seves instal·lacions.

• Els documents que justifiquin la realització d’operacions de reparació, manteniment i rehabilitació de caràcter obligatori, així com la identificació de les empreses o professionals que les han realitzades i les garanties que s’han donat. No s’admetran els documents que no siguin factures amb tots els requisits legalment exigibles a aquestes.

• Els pressupostos i contractes d’obres, manteniments i honoraris professionals.

• Els certificats d’inscripció en el Registre d’instal·lacions tècniques de seguretat industrial de Catalunya de les instal·lacions comunes de l’edifici de baixa tensió, gasos combustibles, instal·lacions petrolíferes, instal·lacions tèrmiques i d’ascensors que s’hagin realitzat.

• Els certificats d’inspeccions tècniques de les instal·lacions comunes sotmeses a reglamentació de seguretat industrial.

• I tota la documentació que sigui rellevant per al coneixement de l’estat de l’edifici i tota la documentació de què ja es disposi sobre l’edifici.

Podeu consultar i ampliar aquesta informació a la web de la Generalitat de Catalunya.